edilizia - catasto - estimo

Progettazione e direzione lavori

Se sono chiare le esigenze da soddisfare, ma non si ha ancora un'idea precisa, uno studio di fattibilità permette di valutare e confrontare anche diverse soluzioni, dal punto di vista:

  • funzionale ed estetico, attraverso planimetrie, rendering e fotoinserimenti

  • normativo, verificando la conformità degli interventi rispetto alla normativa vigente

  • procedurale, definendo quali permessi e pareri preventivi siano necessari

  • economico, con una stima sommaria dei costi da affrontare

La soluzione scelta sarà sviluppata ulteriormente con la progettazione definitiva ed esecutiva. 

Un progetto dettagliato contribuisce a ridurre gli imprevisti in cantiere, permettendo di ottimizzare tempi e costi, ma è la direzione lavori a fare davvero la differenza. Prevista espressamente per interventi da certificare (strutturali, di efficientamento energetico e adeguamento antincendio), la direzione lavori garantisce la corretta esecuzione dei lavori (come da progetto e a regola d'arte), nel rispetto dei tempi e dei costi previsti dal capitolato. 

pratiche edilizie e catastali

NUOVI INTERVENTI EDILIZI

In base all'intervento progettato, per l'avvio dei lavori servirà, in linea di massima:

  • una CILA, se si tratta modifiche planimetriche interne, frazionamenti e fusioni;

  • una SCIA per modifiche ai prospetti e interventi strutturali

  • un permesso di costruire, per nuove costruzioni, ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni, cambi destinazione d'uso (interventi per cui sono previsti gli oneri di costruzione / urbanizzazione)

Prima della comunicazione di fine lavori, possono essere previsti:

  • Segnalazione Certificata di Agibilità con le relative certificazioni (entro 15 giorni)

  • aggiornamento catastale (entro 30 giorni)

INTERVENTI GIà ESEGUITI

Il primo passo è definire lo stato legittimo dell'immobile, eseguendo un accesso agli atti relativi al progetto di costruzione ed alle modifiche successive. 

Dal confronto tra stato legittimo, elaborati catastali e stato attuale dell'immobile, emergeranno le eventuali difformità da regolarizzare e la presunta epoca di realizzazione, da cui dipendono la casistica e la relativa sanzione. 

Per procedere con la regolarizzazione, è necessario che l'intervento realizzato sia conforme alla normativa vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della sanatoria (doppia conformità).

successioni e volture catastali

La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dalla data del decesso. Si è esonerati se ricorrono queste due condizioni:

  • l'eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto

  • l'attivo ereditario ha un valore fino a 100 mila euro e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

Salvo casi particolari, è preferibile optare per la voltura catastale automatica. Per evitare problemi in fase di registrazione, prima di procedere con la dichiarazione è opportuno:

  • verificare i dati catastali ed eventualmente rettificarli o integrare i passaggi intermedi mancanti

  • regolarizzare eventuali difformità planimetriche dell'immobile per utilizzare la rendita definitiva nella stima automatica.

È possibile eseguire la sola voltura catastale solo se esiste un atto giustificativo regolarmente registrato e trascritto (successione, compravendita, donazione...). Unica eccezione è il ricongiungimento di usufrutto, per cui occorre solo l'autocertificazione del decesso dell'usufruttuario.

perizie di stima

Prima di procedere con la stima, è necessario eseguire un accesso agli atti per verificare la correttezza dei dati catastali, la consistenza dell'immobile, la legittimità e la conformità urbanistica dell'immobile, eventuali vincoli, ipoteche e diritti di terzi gravanti sull'immobile e regolarizzare le eventuali difformità riscontrate. 

Nella stima di un immobile entrano in gioco diversi fattori:

  • la zona (centrale, periferica, turistica, industriale ... ) e i servizi di pubblica utilità presenti (trasporti, ospedali, farmacie, scuole, parchi, attività commerciali, parcheggi ... )

  • l'epoca di costruzione, stato di conservazione, piano, esposizione e orientamento, luminosità, consistenza, impianti presenti (ascensore, climatizzazione ... ), classe energetica

  • lo stato di diritto (libero, in locazione, piena proprietà o comproprietà, servitù e diritti di terzi ...)

Il valore finale sarà una media tra i valori ottenuti con due metodi di stima tra i seguenti:

  • comparazione con beni simili (se reperibili sul mercato)

  • valore di costruzione o di trasforrmazione (se non c'è un mercato di riferimento o il bene non è utilizzabile nello stato in cui si trova)

  • capitalizzazione di redditi (se l'immobile è in locazione e produce reddito)

Alla perizia, saranno allegati:

  • Attestato di Prestazione Energetica

  • Rilievo e documentazione fotografica

  • Documentazione urbanistica e catastale (agibilità, documentazione sulla legittimità dell'immobile, visura storica, planimetria catastale ed estratto di mappa)

  • Atto di provenienza ed eventuali trascrizioni di ipoteche e diritti di terzi

  • Documentazione amministrativa (millesimi, resoconti amministrativi degli ultimi 3 anni, eventuali lavori di manutenzione straordinaria già deliberati ma non ancora eseguiti)